Um die Immobilie nach der Pensionierung halten zu können, dürfen die Hypothekarschulden nicht zu hoch sein. Es gilt additionally, sie abzubauen – direkt oder indirekt. Dies sind die wichtigsten Punkte.
Wie in vielen Lebensbereichen gibt es auch zum Abzahlen einer Immobilie Stammtisch-Weisheiten. Eine davon geht so: «Wenn die zweite Hypothek abbezahlt ist, ist man auf der sicheren Seite.»
In früheren Zeiten magazine dieser Spruch viel Wahres beinhaltet haben, doch in Zeiten von deutlich gestiegenen Preisen für Schweizer Immobilien ist dies nicht mehr unbedingt der Fall. «Bei vielen Wohneigentümern ist die erste Hypothek mittlerweile so hoch, dass das Abzahlen der zweiten Hypothek nicht immer reicht, um die Immobilie im Alter halten zu können», sagt der Finanzplaner und Sozialversicherungsexperte Marcel Eigenmann.
Viele brauchen eine zweite Hypothek
Doch der Reihe nach. Beim Erwerb einer Immobilie müssen die meisten Käufer eine Hypothekarfinanzierung abschliessen – sie müssen sich additionally Geld von einer Financial institution, Versicherung oder Pensionskasse leihen, um das Objekt kaufen zu können. Bis zu 80 Prozent des Kaufpreises der Liegenschaft wird dabei mit Hypotheken finanziert. Dabei kann man bis zu 65 Prozent des Kaufpreises mit der ersten Hypothek finanzieren, bei welcher keine Pflicht zur Tilgung besteht.
Ist man bei der Finanzierung aber auf noch mehr Fremdmittel angewiesen, kommt die zweite Hypothek ins Spiel. Diese ist gedacht für alles, was über die 65 Prozent hinausgeht. Im Gegensatz zur ersten Hypothek muss der Hypothekarnehmer sie innerhalb von 15 Jahren oder in der Regel spätestens bis zum Alter von 65 Jahren abzahlen. «Viele Immobilienkäufer sind wegen der hohen Preise auf eine zweite Hypothek angewiesen», sagt Eigenmann.
Bei der Tragbarkeit tauchen Fragen auf
«Heutzutage reicht es aber nicht mehr, nur auf das Abzahlen der zweiten Hypothek zu achten», sagt der Finanzplaner. Dies hänge damit zusammen, dass die Summe aus den Renten von AHV und Pensionskasse bei vielen Immobilieneigentümern zu niedrig seien. In den vergangenen Jahren haben viele Pensionskassen wegen der niedrigen Zinsen und der demografischen Entwicklung die Renten gekürzt. «Viele Immobilienbesitzer müssen die Hypothek folglich stärker amortisieren, als sie denken», sagt Eigenmann.
Dabei geht es um die sogenannte Tragbarkeit. Banken orientieren sich dabei an der Regel, dass die laufenden Wohnkosten nicht mehr als einen Drittel des Bruttoeinkommens des Käufers ausmachen sollen. Sinkt mit dem Eintritt in die Pensionierung aber das Einkommen und ist die Hypothek noch hoch, so kann es sein, dass die entsprechende Particular person nicht mehr die finanziellen Voraussetzungen hat, um die Hypothek in Zukunft zu tragen.
Leben mit Schulden
Hinzu kommt, dass manche Personen sich mit allzu hohen Schulden nicht wohlfühlen. «Ebenfalls sollte man aber das Thema Liquidität nicht vergessen», sagt Willy Graf, Gründer des Vermögensverwaltungs- und Vorsorgeunternehmens VVK. Bei Personen, die finanziell knapp dran seien, stelle sich schnell die Frage, was sie sich neben der Immobilie noch leisten können – schliesslich wollen die meisten ja nicht nur dafür leben, eine Liegenschaft zu finanzieren.
Laut Graf ist es auch ein individueller Entscheid, wie stark jemand die Hypothek amortisiert. Manche Personen lebten mit Schulden besser als andere. Auch sei die mögliche Höhe von Hypothekarschulden letztlich von der finanziellen Scenario der Particular person abhängig.
Frühzeitig eine Rechnung machen
Eigenmann rät Immobilienkäufern, frühzeitig – additionally zum Beispiel mit 50 Jahren – eine Rechnung zu machen, wie hoch die Hypothek sein darf, damit diese mit den Renten aus der AHV und der Pensionskasse bei der Pensionierung tragbar ist. «Dann hat man immer noch 15 Jahre Zeit, um entsprechend zu reagieren und mehr Geld auf die Seite zu legen», sagt er.
Wer eine Immobilie kauft und dafür eine Hypothek aufnimmt, sollte sich additionally informieren, wie stark er diese abbezahlen muss, um sie im Alter halten zu können. Es gibt zwei Arten der Amortisation des Hypothekarkredits – die direkte und die indirekte. Beide haben ihre Vor- und Nachteile.
Direkte Amortisation: regelmässige Tilgung der Schulden
Bei der direkten Amortisation leistet der Hypothekarnehmer regelmässige Zahlungen an die Hypothekargeberin, additionally die Financial institution, die Versicherung oder die Pensionskasse. So werden kontinuierlich Teilbeträge zurückbezahlt.
Vorteile der direkten Amortisation:
- Abbau der Hypothekarschulden: Durch die Zahlungen verringert sich die Hypothekarschuld, zumeist wird sie so vierteljährlich reduziert. In der Folge sinkt auch die Zinsbelastung.
- Ein besseres Gefühl: Wer nicht gerne Schulden hat beziehungsweise durch diese nervös wird, ist über das sinkende Schuldenvolumen froh. Bei der direkten Amortisation ist der Schuldenabbau klar sichtbar.
- Sinnvoll bei sinkenden Einkommen: Die direkte Amortisation kann auch sinnvoll sein, wenn eine Particular person ihr Arbeitspensum reduziert. Dies kann beispielsweise in den Jahren vor der Pensionierung der Fall sein, und im Hinblick auf das Alter sinken dann die Schulden und die Belastung durch Zinsen.
Nachteile der direkten Amortisation:
- Steuerlich nicht attraktiv: Die direkte Amortisation ist steuerlich gesehen oftmals nicht attraktiv. Wenn sich die Hypothek verkleinert, können bei der Steuererklärung weniger Zinskosten vom Einkommen abgezogen werden. Die Steuerlast steigt additionally, je stärker die Hypothekarschulden abgebaut werden.
- Zusätzliche personal Vorsorge erschwert: Der Vermögensaufbau, beispielsweise in der privaten gebundenen Vorsorge der Säule 3a, wird schwieriger, wenn man die direkte Amortisation gewählt hat. Manche Personen haben nicht genug finanzielle Mittel, um zusätzlich vorzusorgen. Ihnen entgehen dann steuerliche Vorteile bei der Altersvorsorge.
Indirekte Amortisation: Vermögensaufbau in der Säule 3a
Bei der indirekten Amortisation verringert man nicht direkt die Hypothekarschulden, sondern platziert die dafür vorgesehenen Zahlungen in der Säule 3a – entweder auf einem entsprechenden Konto, einer Wertschriften- oder einer Versicherungslösung. Dabei gibt es einen vereinbarten Termin, zu dem mit dem angesparten Geld die Hypothek reduziert wird.
Vorteile der indirekten Amortisation:
- Steuerliche Vorteile: Bei der indirekten Amortisation kann der Hypothekarnehmer über die gesamte Laufzeit hinweg die Zinskosten vom Einkommen abziehen und so die Steuerlast verringern. Gleichzeitig kann er das Geld, das er in die Säule 3a einzahlt, ebenfalls steuerlich geltend machen. So profitiert er steuerlich quasi doppelt. Besonders vorteilhaft ist dies für Personen mit beschränkten finanziellen Mitteln, die sich bei einer direkten Amortisation keine zusätzliche personal Altersvorsorge leisten könnten.
- Chancen auf höhere Renditen: Die indirekte Amortisation lohnt sich vor allem dann, wenn die mit den Säule-3a-Anlagen erzielte Rendite höher ist als die Hypothekarzinsen.
- Schutz vor Todesfall und Invalidität möglich: Bei der indirekten Amortisation kann man die Immobilie unproblematisch vor dem Tod oder der Invalidität des Versicherungsnehmers schützen. «Für junge Familien kann es sinnvoll sein, die Amortisation über eine 3a-Versicherungslösung zu machen», sagt Graf. Bei entsprechenden Produkten ist die Hypothek im Falle des Todes des Versicherungsnehmers durch die Versicherungssumme gedeckt. Vor allem Familien sollten solche Lösungen prüfen, um potenzielle Schicksalsschläge abzusichern.
Nachteile der indirekten Amortisation:
- Hypothek wird nicht abgebaut: Zu beachten ist indessen, dass die Hypothek bei der indirekten Amortisation während der ganzen Laufzeit gleich hoch bleibt. Manche Hypothekarnehmer wollen hingegen lieber Fortschritte beim Abbau der Hypothek sehen.
- Gleich bleibende Belastung durch Hypothekarzinsen: Da die Hypothek nicht abgebaut wird, wird auch die finanzielle Belastung durch Hypothekarzinsen nicht reduziert.
- Kursschwankungen beim Säule-3a-Wertschriftensparen: Zudem ist zu beachten, dass es während des Sparprozesses für die Amortisation mittels der Säule 3a beim Wertschriftensparen zu Kursschwankungen kommt. Dies ist bei der Auswahl des entsprechenden Säule-3a-Produkts zu beachten. Sparer sollten sich der Risiken dieser Schwankungen bewusst sein, auch wenn diese langfristig gesehen besser rentieren. «Wenn man Geld in einer absehbaren Zeit wieder braucht, sollte man es lieber nicht anlegen», sagt Eigenmann.
- Nur für selbst bewohntes Wohneigentum: Die indirekte Amortisation über die Säule 3a ist nur möglich, wenn man die Immobilie selbst bewohnt. Die Gelder aus der Säule 3a dürfen nicht für die Finanzierung von Renditeimmobilien eingesetzt werden.
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